Para responder diretamente às suas dúvidas: Você não deve parar de lançar os gastos com materiais e mão de obra; o custo da construção no seu Imposto de Renda (DIRPF) deve refletir o valor efetivo desembolsado por você, somando os juros pagos ao banco e os recursos próprios aplicados na obra. A avaliação feita pelo banco (R 418.000,00).
Se sobrar dinheiro do financiamento e você utilizá-lo para amortizar a dívida, esse valor de amortização não aumenta o custo do imóvel duas vezes, pois o dinheiro do financiamento que entrou na obra já estará computado no custo total dela.
Entenda abaixo como organizar e lançar detalhadamente essas informações na sua declaração.
1. Atualização do saldo (Situação em 31/12/2025)No Imposto de Renda, os imóveis e construções são registrados pelo seu custo histórico de aquisição e benfeitorias, e não pelo valor de mercado ou avaliações bancárias. Portanto, ignore os R$ 390.000,00 da avaliação.
Para calcular o valor a ser inserido no campo "Situação em 31/12/2025", utilize a seguinte fórmula matemática:
Situação em 31/12/2025 = Situação em 31/12/2024 (R$ 418.000,00) + Gastos com Obras
- Gastos com a Obra em 2025: Toda a quantia liberada pelo banco em parcelas (que foi efetivamente gasta na construção) somada a eventuais recursos próprios que você tenha tirado do bolso no mesmo período.
- Os juros cobrados pelo banco durante a fase de obras integram legalmente o custo de aquisição do bem. Eles aumentam o valor do seu imóvel.
2. Onde e como preencher na Ficha de Bens e Direitos
Mantenha o lançamento no Grupo 01 (Bens Imóveis), Código 16 (Construção). Você só mudará para o código de "Casa" (Código 12) na declaração posterior à emissão do "Habite-se" e à averbação da obra no Cartório de Registro de Imóveis.
Atualize o campo "Discriminação" adicionando os dados do financiamento obtido em 2025:
1. Dados do Contrato: Informe que em 2025 foi obtido um financiamento para término de obra com o Banco X (inclua o CNPJ da instituição).
2. Valores: Mencione o valor total aprovado de R$ 430.000,00.
3. Histórico do Ano: Especifique o total de juros de obra pagos ao longo de 2025 e o montante de crédito liberado pelo banco até 31/12/2025.
4. Atenção Crucial: Não lance o financiamento na ficha de "Dívidas e Ônus Reais". Financiamentos habitacionais com garantia do próprio imóvel (alienação fiduciária) são controlados exclusivamente na ficha de Bens e Direitos pelo fluxo de caixa investido.
3. O que acontece se sobrar dinheiro e houver amortização?
Se o banco aprovou R 380.000,00 e utilizou os R$ 50.000,00 restantes para amortizar o saldo devedor diretamente no banco, veja como proceder para não errar o custo de aquisição:
- O dinheiro que sobra do financiamento e volta direto para o banco para abater a dívida não entrou na casa como tijolo, cimento ou juros.
- Logo, esses R$ 50.000,00 devolvidos não devem integrar o custo de construção do imóvel. O custo de aquisição do seu imóvel vai considerar apenas a parte do financiamento que foi efetivamente gasta nos materiais/mão de obra, somada às parcelas de amortização futuras que você pagará com seu próprio salário/rendimento após a entrega das chaves.
Passo a Passo para guardar comprovantes e evitar a Malha Fina
Para garantir que o valor gasto seja aceito pela Receita Federal, você deve manter guardados por até 5 anos após a futura venda do imóvel:
- O Informe de Rendimentos/Extrato de Financiamento fornecido pelo banco constando os juros pagos.
- As Notas Fiscais em seu nome para todos os materiais de construção adquiridos.
- Os Recibos assinados contendo nome, CPF e dados dos profissionais contratados para a execução (pedreiros, engenheiros, arquitetos).
